多家保险公司已开始关注写字楼项目

和讯网：25日至29日，人大将审议保险法修订草案，保险资金可投入不动产领域，这对房地产行业有什么样的意义？险资将以什么方式和比例进入？

胡景晖：其实这个事情我倒不知道正式发这个文件，前一段时间有几家大保险公司找我们咨询相关业务，说实话我不知道以前不允许他们做这个事情。最近频繁有几个保险公司，包括内资和外资都在问我们，关于写字楼、住宅市场的情况，咨询我们，我觉得挺奇怪，怎么突然之间保险公司对房地产这么感兴趣，我看了这个东西才知道怎么回事。

和讯网：其实这个草案是25号到29号需要通过审议，之前就有要修改这个法案，增加他的投资范围。不过在这个方案修订之前，有很多通过各种特批的，或者其他途径事实上已经进入房地产了。他如果正式审议通过之后，可能更扩大对房地产的投资，其实也算是一个好事是吗？

胡景晖：我觉得他们可能已经听到风声了，因为我最近接接触了最少三家保险公司，有外资的，内资，也有合资的，我觉得怎么突然对房地产爆发这么浓厚的兴趣。

和讯网：您觉得他会以什么方式进入呢？

胡景晖：从我现在接触这几家看，大家对写字楼比较感兴趣，而且我觉得他们会投资商业地产，相对来讲写字楼也是最保险的。因为我觉得他们主要会是这一块，你要保险公司买很多单套住宅的话，对他来讲经营起来很麻烦，对他来讲你说买多少套够。住宅这块还牵扯到一个民生问题，另外住宅都很分散，标地物顶多上百万，一两百万，两三百万，他一投下去至少几个亿，十几个亿？我一看这个我才恍然大悟，为什么最近老有保险公司咨询业务，我感觉他们问的比较多是商业地产，以写字楼为主。

和讯网：他们直接以保险资金直接买，还是通过其他的途径如REITS？

胡景晖：就是保险公司买。反正问我的几个基本上问的都是写字楼，我估计主要还会投向写字楼，其次像一些大的商厦、酒店式公寓都有兴趣，但是我觉得一开始写字楼占的比例会比较大。

楼市无“救市”说

和讯网：近期关于房地产救市的话题特别多，包括前几天摩根大通的一个报告，2000到4000亿的投资也包括房地产，您认为短期内政府会不会对楼市采取救市政策？出台救市政策的标准是什么？

胡景晖：我觉得可能行业需要一些调整，但是不是说简单的救不救的问题。因为整个政府一揽子方案里，我觉得基本上把所有宏观调控的手段都用了，税方面的，货币政策和财政政策基本上都涉及。我觉得从财政政策上来讲，现在首要我们在税收结构上做一些调整，目前房地产来讲，流转环节的税收收的太高了，这几轮宏观调控一直在流转环节加税，营业税从三年变五年，后来又家了个人所得税、土地增值税。

其实我跟有关税务部门也接触过，就是国税总局，他们自己也觉得营业税收的不合理，就是个人转让房产的营业税不合理，而且还有一个讨论了很多年的物业税的问题，物业税实际上是财产保有税。从将来大的税制改革来讲，物业税开征面临一些技术性的问题，比如说房产评估、征缴等等，但是我觉得从现在发展来看应该是减免一些流转环节的税收，特别是5.5的营业税我觉得应该减下来，包括土地增值税和个人所得税，包括契税，我觉得流转环节的税收应该降低，物业税等保有环节的税收应该尽快提上议事日程。

另一方面，从个人购房贷款这方面来讲，我觉得从货币政策上来讲也有一些可作为的地方。当然新政里面关于首付比例和利率的差别化对待我觉得这个基本的宗旨是对的，但是有些东西我觉得执行的有点过严或者是误杀了。比如说像现在银行贷款还完甚至房产已经出售了，再买第二套仍然要按第二套算，我觉得这个就不太合理的。

我觉得对已经还完贷款甚至是房产已经出售的业主，再购买第二套的时候应该能够享受第一套的优惠政策，这是可以放的。另外就是转按揭，因为我也跟有关部门讲过二手商品房交易现在很活跃，而且二手商品房交易有利于增加房源供给平抑房价，包括改变目前北京市的城市布局，像两轴两带多中心的城市规划迈进。

但是二手商品房交易的过程中，交易类的转按揭现在也是暂停了，我也跟有关部门建议过转按揭这个环节应该做一些调整，对于非交易类的转按揭可以控制，但是用于二手房正常交易类的转按揭应该恢复，这个有利于二手商品房市场的活跃，特别是促进置业升级、更新换代，包括流出来的一些小户型房能够满足一些资金实力不是很雄厚的首次置业人的需要。所以我觉得在金融政策上来讲，关于第二套认定的问题可以有所缓解，另外要恢复交易类的转按揭。

第三、在目前大的形势下，我觉得不易再出加息政策了。这个我觉得从货币政策上和财政上都有可为之处，这个也谈不上救市，我觉得这个应该是在宏观调控上采取更灵活的态度。其实大学里面学的经济学的最基本的课程就是这样，经济好了经济过热了就加税就收紧银根，经济增长速度如果放缓或者出现了问题就应该减税，这是一个最基本的办法，就是放风筝。我觉得救市这个词官方听的也比较刺耳，但是我们现在面临这样一个行业问题的话，我觉得我们在货币政策上和财政政策上完全有余地作出一些调整，而这个调整本身并不影响我们宏观调控的基本方向，就是说对于一些投机、炒作，或者是对于一些有可能导致经济过热的问题，调控本身的宗旨不会变，但是在调控的方法上更灵活一些，避免正常的市场行为或者是正常的经济发展被干扰。所以我觉得完全可以在保持现有宏观调控的基本前提下，适当的做出一些灵活性的调整，这些是完全能做到的。